青浦区工商房地产开发经营创造辉煌

***《关于加强国有土地资产管理的通知》和七部委《关于整顿规范房地产市场秩序的通知》等一系列政策相继出台，城市规划和建设的法规、政策不断完善。但城市建设管理部门的管理始终难以到位，城市规划、土地出让、房地产开发项目的审批随意性强，贯彻***、省部委的地方文件规章制度制定的多，各部门各司其政，管理配合不融洽，难以达成共识，实际落实的少。其成因是各部门本位意识太强，部门利益太高，认为只要做好自己的小文章就可以了，缺乏全局观念、综合管理及协同配合意识。任何经营管理活动都是有风险的。所谓经营管理风险，就是经营管理者在经营管理活动中由于受到各种因素的影响，无法实现预期的目标，从而造成经营管理损失或失败的情况。房地产经营管理的特殊性，决定了房地产经营管理具有更大的风险性。房地产位置的不动性或固定性，在地域上决定了房地产对市场供求的不可调剂性。青浦区工商房地产开发经营创造辉煌

风险管理是一种要求比较高的管理。由于引起风险的原因是多方面的和极其复杂的，有时甚至是不可避免的，因此在风险管理中，主要采取以下一些方式和方法。回避风险要求企业在经营决策时，尽是回避有风险或风险大的业务，选择无风险和风险小的业务，达到回避经营管理风险的目的。转移风险是将经营可能发生的或者已经发生的风险全部地或部分地转移出去。一般来说，采取的主要方法是将可能发生风险的经营项目转移出去，或者将有经营风险的项目与其他单位合作或合资经营，从而达到分散风险或减少风险的目的。但是转移风险也要付出一定的代价，这些代价有的是直接的，有的是间接的。由于房地产经营管理企业内部管理水平等问题，影响到企业的预期收益，从而形成经营管理风险。比如由于企业财务管理混乱，造成资金周转缓慢；施工管理不善，延误了工期；经营管理水平低下，使房地产出租出售受到影响等。上海如何房地产开发经营答疑解惑房地产投资经营的固定性，决定了房地产投资经营的不易变现性。

资金是房地产经营管理的***推动力和持续动力，关系到经营管理的全过程。因此房地产经营管理可行性研究报告，必须根据经营管理项目所需资金总额，确定资金筹集方式；计算筹资成本；科学地安排资金运用方式。房地产投资建设是一项巨大的工程，投资建设具有阶段性，决定了资金投入的时间性和顺序性。因此，一方面必须为了节约资金的投入，降低投资成本，安排好资金投入的顺序和时间；另一方面又必须保证资金的充分供应，防止资金供应断档，造成施工延误和浪费，来提高经济效益。房地产市场是全部可行性报告的关键问题。市场分析主要包括：⑴对销售市场状况的预测；⑵对房地产市场的容量、饱和率或饱和度的分析；⑶对市场占有率的预期；⑷对市场销售价格预测、销售对象的分析、销售计划的制订、以及未来市场变化对营销过程的影响等。

房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。其中：房地产开发经营的主体是房地产开发企业，是指以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业，也称为房地产开发商；按照法律规定必须具备四级资质等级并承揽相应范围的业务。投资周期长、金额大、周转慢、变现能力差、风险大、回报利润丰厚。房地产开发与房地产开发经营是有区别的，房地产开发是指依《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，在取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。这是《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条第三款明确的定义。而房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。这是***《城市房地产开发经营管理条例》第二条明确定义的。房地产投资时间的长期性，决定了房地产经营对市场供求变动的不灵活性。

可行性研究是现代经营管理活动重要环节和经营管理重要方法。房地产经营管理可行性研究，是在房地产经营管理决策前，对经营管理项目进行综合的技术和经济分析的一种科学方法。通过可行性研究，可以对经营管理项目的市场运行和经济、技术等多方面状况，进行深入细致的调查、分析和研究；可以对提出的各种经营管理方案，进行技术和经济多方面比较分析和论证；还可以对经营管理项目的经济效益进行科学的预测和评价，为经营管理决策部门**终决策，提供科学依据。保险虽然也要支付费用即保险金，但是与风险一旦发生带来的损失相比要小的多。在发达的市场经济条件下，运用保险的方式转移或减少风险，是风险管理普遍采用的一种方法，因而也是现代回避风险或减少风险的主要方法。观念危机是制约房地产开发企业发展的比较大障碍。上海如何房地产开发经营答疑解惑

房地产开发企业自身资金有限，而且需要不断地滚动投入，获取比较大的利润。青浦区工商房地产开发经营创造辉煌

观念危机是制约房地产开发企业发展的比较大障碍，这种危机主要表现在以下三个方面：(一)被动的市场意识。认为用计划经济和行政的手段完全可以替代市场经济的手段，有这种意识的主要来源于**和行政主管部门；认为市场体制不完善，开发企业虽做好了竞争的准备，却无竞争的环境或自身的能力存在缺陷，等待思想起作用，怨市场机会、竞争不均等，信心不足，怨天尤人，有这种意识的主要来源于开发企业。(二)盲目的市场意识。认为房地产开发业只有靠引进外商、外资，才能带动房地产开发业，乃至经济、社会的发展，“蝴蝶”、“苍蝇”来了都是客，只求一个“外”字和规模的“大”字，谁都可以搞开发，谁都能搞好开发，这种观念主要来源于地方党政领导，他们急于发展城市建设和经济。这青浦区工商房地产开发经营创造辉煌

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